1. ما هو الهدف/الأهداف الرئيسية من إصدار هذه الأنظمة؟
من الأهداف الرئيسية لصدور أنظمة التمويل الآتي:
أ. نظام التمويل العقاري: تنظيم قطاع التمويل العقاري ووضع الضوابط اللازمة لممارسة نشاط التمويل العقاري، وحماية حقوق المتعاملين فيه، والتأسيس لقيام سوق ثانوية للتمويل العقاري وتوفير قدر عالٍ من الشفافية يتمثل في نشر المعلومات المتعلقة بالنشاط.
ب. نظام الإيجار التمويلي: تنظيم نشاط الإيجار التمويلي ووضع الضوابط اللازمة لممارسة نشاط الإيجار التمويلي وتحديد حقوق والتزامات كل من المستأجر والمؤجر بشكل واضح وقابل للاستقرار والاستدامة وبما يقلل المخاطر المرتبطة بهذا النوع من التمويل وينعكس إيجابياً على خدمة المستفيدين.
ج. نظام مراقبة شركات التمويل: تنظيم قطاع التمويل عن طريق تكوين قطاع جديد تنافسي لتقديم الائتمان أخذاً في الاعتبار مبادئ الشفافية والانضباط وحماية المستهلكين، وتنظيم هذا القطاع ومراقبة الشركات العاملة فيه، بما يحقق سلامة القطاع وعدالة التعاملات.
2. ما هو دور المؤسسة في تطبيق هذه الأنظمة؟
يتمثل دور المؤسسة في الإشراف والرقابة على قطاع التمويل بشكل عام بما في ذلك التمويل العقاري، وذلك من خلال الترخيص لشركات التمويل، واتخاذ الإجراءات اللازمة للمحافظة على سلامة القطاع واستقراره وعدالة التعاملات فيه، بالإضافة إلى تشجيع المنافسة المشروعة والعادلة والفعالة بين شركات التمويل، وإصدار القواعد والتعليمات اللازمة لتنظيم عمل القطاع واتخاذ الوسائل المناسبة لتطوير قطاع التمويل، والعمل على توطين وظائفه، ورفع كفاءة العاملين فيه.
3. هل هناك تنسيق بين المؤسسة والجهات الأخرى بشأن تطبيق أنظمة التمويل؟
هناك تعاون بين المؤسسة والجهات الأخرى ذات العلاقة فيما يتعلق بتطبيق أنظمة التمويل، بما في ذلك وزارة المالية، ووزارة الإسكان، ووزارة العدل، ووزارة التجارة والصناعة وهيئة السوق المالية.
4. ماهي أهم الآثار الإيجابية المتوقعة من تطبيق أنظمة التمويل؟
يتوقع أن تساهم الأنظمة الجديدة في تنظيم قطاع التمويل في المملكة، وتطوير خدماته، والارتقاء بمستوى الحوكمة والشفافية وحماية حقوق المستفيدين من خدمات التمويل، ومعالجة جوانب الضعف القائمة، بالإضافة إلى تكوين بيئة تنافسية تساهم في توفير خدمات تمويلية أفضل تلبي احتياجات السوق والمستفيدين بأسعار تنافسية بما يخدم المستفيد من خدمات التمويل في نهاية المطاف.
5. ما أثر تطبيق أنظمة التمويل على القطاع المالي السعودي؟
من المتوقع أن يساهم تطبيق أنظمة التمويل في تطوير ونمو أنشطة التمويل في المملكة، وذلك عن طريق الاستفادة من الأصول ورؤوس الأموال المتوافرة، بالإضافة إلى إيجاد مصادر تمويل جديدة لتمويل أنشطة شركات التمويل من خلال السوق الثانوية.
6. كيف راعت أنظمة التمويل تجنب الوقوع في أزمات مالية بسبب الرهن العقاري؟
قامت المؤسسة خلال المراحل الأولى من إعداد مشاريع اللوائح التنفيذية بدراسة تجارب الدول الأخرى في هذا المجال (ومن أهمها أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة) وحددت هذه الدراسات أهم المخاطر والصعوبات التي واجهتها تلك الدول وسبل تجنب الوقوع في مثل هذه المخاطر والاستعداد لها، وهي جوانب تم مراعاتها خلال إعداد مشاريع اللوائح التنفيذية للأنظمة المنظمة لهذا القطاع. ومن أهم المعايير الواردة في اللوائح التنفيذية، تحديد سقف لإعادة تمويل أنشطة الشركات، واشتراط الحصول على ضمانات ملائمة قبل منح التمويل، واشتراط عدم تجاوز مبلغ التمويل العقاري نسبة 70% من قيمة الأصل العقاري، واشتراط التأكد من قدرة طالب التمويل على سداد التمويل قبل منحه.
7. ماهي أبرز المتغيرات التي سوف يحدثها تطبيق أنظمة التمويل؟
يتوقع أن يكون لتطبيق أنظمة التمويل آثار إيجابية وجيدة في شأن حماية حقوق المستفيد من خدمات التمويل، خصوصاً فيما يتعلق بطريقة احتساب كلفة التمويل والإفصاح عنها للمستفيد والتأكيد على حقوق المستفيد والتزاماته، وإتاحة السداد المبكر. بالإضافة إلى توطين الوظائف والارتقاء بمستوى الحوكمة وإدارة المخاطر والاحترافية في العمل لدى الشركات، وتوفير السيولة اللازمة لشركات التمويل من خلال تأسيس سوق ثانوية فعالة, وتعزيز الملاءة المالية للشركات بما ينعكس إيجابياً على ثقة المستثمر في السوق.
8. ماهي المصادر المتاحة لشركات التمويل لإعادة التمويل؟
إعادة التمويل سيكون لها مصدرين رئيسيين: الأول هو الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري التي سيقوم صندوق الاستثمارات العامة بتأسيسها على النحو الوارد في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري وتشرف عليها المؤسسة (وهذا المصدر خاص بأنشطة التمويل العقاري الخاضعة لنظام التمويل العقاري)؛ والثاني هو إصدار الأوراق المالية وفقأ للوائح والقواعد التي تصدرها هيئة السوق المالية واللوائح التنفيذية لأنظمة التمويل وما تصدره المؤسسة من تعليمات في هذا الشأن.
9. هل ينبغي أن تتوافق جميع المنتجات التمويلية مع أحكام الشريعة الإسلامية؟ وهل هنالك مهلة معينة لتحقيق ذلك التوافق؟ وما دور المؤسسة في هذا الشأن؟
نصت المادة الثالثة من نظام التمويل العقاري على أن "يزاول الممول العقاري أعمال التمويل العقاري بما لا يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية؛ بناء على ما تقرره اللجان الشرعية المشار إليها في المادة (الثالثة) من نظام مراقبة شركات التمويل، وبما لا يخل بسلامة النظام المالي وعدالة التعاملات"، ونصت المادة الثالثة من نظام مراقبة شركات التمويل على أن "تزاول الشركات - المرخص لها بموجب هذا النظام - أعمال التمويل بما لا يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية، بناءً على ما تقرره لجان شرعية تختار أعضاءها تلك الشركات، وبما لا يخل بسلامة النظام المالي وعدالة التعاملات". وقد أعطى قرار مجلس الوزراء رقم 259 وتاريخ 12/8/1433هـ الشركات الخاضعة لنظام التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل مهلة انتقالية مدتها سنتان اعتباراً من تاريخ نفاذ النظامين لتحقيق التوافق بين المادتين المشار إليهما أعلاه، وذلك من خلال العمل على تطوير المنتجات والأدوات ذات الصلة بما لا يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية وبناءً على ما تقرره اللجان الشرعية التي تختار أعضاءها تلك الشركات وبما يحقق سلامة النظام المالي وعدالة التعاملات فيه. ودور المؤسسة في هذا الشأن يتمثل في التحقق من التزام تلك الشركات بما نص عليه النظام وأكد عليه قرار مجلس الوزراء في هذا الشأن.
10. هل يجوز لشركات التمويل ممارسة نشاط تمويلي قبل الحصول على ترخيص من المؤسسة مما يسمح للشركة وضع الخطط و بدء فترة التشغيل التجريبية؟
نصت المادة الرابعة من نظام مراقبة شركات التمويل على " تحظر مزاولة أي من نشاطات التمويل المحددة في هذا النظام إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك وفق أحكام هذا النظام أو الأنظمة المرعية الأخرى", إلا أن الشركات والمؤسسات العاملة في القطاع مُنِحت مهلة سنتين لتسوية أوضاعها وفقاً للمادة السادسة والثلاثون من نظام مراقبة شركات التمويل التي تنص على " تمنح الشركات والمؤسسات العاملة التي تزاول نشاط التمويل في المملكة قبل سريان هذا النظام مهلة سنتين لتسوية أوضاعها وفق أحكام هذا النظام".
11. هل سيكون الفصل في منازعات التمويل العقاري من اختصاص لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية؟
لا يدخل في اختصاص لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية الفصل في المنازعات الناشئة من عقود التمويل العقاري المبرمة بين المستفيدين والممولين العقاريين، وعقود الإيجار التمويلي إذا كان محل المنازعة حقاً عينياً على عقار.
12. هل لدى المؤسسة تصور معين حيال حجم سوق التمويل (أو التمويل العقاري) خلال السنوات القادمة؟
يصعب التنبؤ بحجم سوق التمويل حيث أن ذلك خاضع لاعتبارات عديدة تتعلق بالوضع الاقتصادي وسلوك المستفيدين وهذه أمور يصعب الجزم بها، إلا أننا نتوقع أن يكون لتفعيل أنظمة التمويل أثر إيجابي في تنمية وتطوير قطاع التمويل وتحسين مستوى الخدمات المقدمة.
13. هل هناك أثر لتفعيل أنظمة التمويل على سوق العقار والأسعار بشكل عام؟
سوق العقار كغيره من الأسواق يعتمد على عدد كثير من العوامل الاقتصادية، والتمويل يُعد عامل واحد فقط من هذه العوامل ولا يمكن النظر إليه بمعزل عن العوامل الأخرى، لذا فإنه يصعب الجزم بما سيكون عليه سوق العقار بعد تفعيل هذه الأنظمة ولوائحها. إلا أنه يمكن القول بشكل عام أن أنظمة التمويل والرهن العقاري والتنفيذ ستساهم في تعزيز الموارد المتاحة للتمويل وزيادة مستوى المنافسة بين الشركات بما يؤدي إلى تطوير منتجات جديدة تلبي احتياجات السوق بأسعار تنافسية بشكل عام.
14. ما الذي ستقدمه أنظمة التمويل الجديدة فيما يتعلق بحماية حقوق المستفيد من خدمات التمويل؟
حماية حقوق المستفيد من خدمات التمويل من أولويات المؤسسة، وتضمنت اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل العديد من الأحكام المتعلقة بحماية حقوق المستفيد، ومن ذلك على سبيل المثال لا الحصر الأحكام المنظمة لطريقة احتساب معدل تكلفة التمويل والإفصاح عنه، ومتطلبات تتعلق باحتساب الرسوم، ومعالجة الشكاوى، بالإضافة إلى معايير وإجراءات السداد المبكر بما يحقق العدالة بين طرفي العقد.
15. ما هو التاريخ المتوقع لنفاذ أنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية؟
يسري كل من نظام التمويل العقاري، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام مراقبة شركات التمويل بعد مضي تسعين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وهذه الأنظمة الثلاثة نُشرت بجريدة أم القرى في العدد (4425) وتاريخ 13/10/1433ه، وعليه فإن تاريخ سريان أنظمة التمويل المشار إليها أعلاه يكون 16/1/1434ه. وفيما يتعلق بتاريخ سريان كل من اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي واللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل فإنه يكون من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية الموافق 9/6/1434ه، أما اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري فإنها سارية من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية الموافق 7/7/1434ه.
16. متى تنقضي المهلة الممنوحة للشركات والمؤسسات العاملة في القطاع لتسوية أوضاعها؟
منحت المادة السادسة والثلاثون من نظام مراقبة شركات التمويل الشركات والمؤسسات العاملة التي تزاول نشاط التمويل في المملكة قبل سريان النظام مهلة سنتين لتسوية أوضاعها وفق أحكام النظام، والتي تنتهي بنهاية دوام يوم السبت 15/1/1436ه الموافق 8/11/2014م.
17. متى يجب على الشركات والمؤسسات العاملة تقديم خطة تسوية الأوضاع أو خطة للخروج من السوق؟
أوجبت المادة السابعة والتسعون من اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل على الشركات والمؤسسات العاملة التي تمارس نشاط التمويل في المملكة قبل سريان النظام تزويد المؤسسة خلال الأشهر التسعة الأولى من المهلة المنصوص عليها في المادة السادسة والثلاثون من النظام بخطة لتسوية أوضاعها وفق أحكام النظام أو خطة للخروج من السوق، علماً أن هذه المدة انتهت وجرى تمديدها إلى نهاية دوام يوم الثلاثاء 28/2/1435ه الموافق 31/12/2013م وذلك للشركات التي قامت بتسجيل بياناتها قبل نهاية دوام يوم الأحد 25/10/1434ه الموافق 1/9/2013م.
18. الأسئلة المتعلقة بنظام الرهن العقاري ونظام التنفيذ:
هذا الأمر وغيره من المواضيع المتعلقة بنظامي الرهن العقاري والتنفيذ تختص به وزارة العدل.
